築30年の中古マンションは買っても大丈夫？後悔しないための注意点を解説！

最終更新日：2023/06/28

マンション価格の高騰が続いています。
特に新築物件の値上がりは著しく、都内では手の届かない価格となりつつあります。

そこで、注目が集まっているのが築年数の経過した中古物件です。
築30年超の古い物件を綺麗にリノベして住みたいと考える方もいるのではないでしょうか。

この記事では、マンションの寿命や築30年前後のマンションを選ぶメリット・デメリット、注意点について詳しくご紹介します。

１．築30年のマンションはあと何年住める？

マンションの寿命とは？

築30年の中古マンションを購入する場合、老後まで安全に住み続けられるのか不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
古いマンションを検討する際に気になるポイントであるマンションの寿命について考えていきましょう。

まず、マンションの寿命に関してよく耳にするのが、「法定耐用年数」という言葉です。
これは税務上の基準として設けられており、不動産の建物構造ごとに定められた年数を指します。
一般的なマンションの建物構造であるRC造（鉄筋コンクリート造）の場合、法定耐用年数は47年です。

ただし、法定耐用年数はあくまで税務上の基準であり、実際のマンションの寿命とは異なります。
つまり、47年が経過したら住めなくなるわけではありません。
実際には、法定耐用年数を超えても安全に住み続けられるマンションは存在します。

国土交通省の調査によれば、RC造の建物の寿命は120年と推定されています。

ちなみに、日本最古のマンションと言われる「宮益坂ビルディング」は築63年で解体・建て替えとなりました。
また1998年以前は、RC造の法定耐用年数は60年となっていました。
このような点を鑑みると、少なくとも60年程度は住み続けて大丈夫だと考えて良いでしょう。

ただし、中古マンションの購入を検討する際は、管理状況の確認が非常に重要です。
適切なメンテナンスが行われている中古マンションであれば、経年劣化を過度に心配する必要はありません。
管理状況をしっかりと確認することで、より安心して購入することができます。

購入時の注意点については、後半でさらに詳しく説明します。

築30年マンションの将来価値

マンションを購入した後も、家族構成の変化に応じて住み替えたいという方も多いのではないでしょうか。
そこで気になるのが、築年数が経過したマンションを買って、10年や15年住んだ後に再び売却できるかという点です。

そこで、今から10年後のマンション市況を考えていきましょう。

将来予測を行う人のなかでは、「日本の人口は減少していくので、マンションは余っていく」という意見も聞かれます。

しかし、地方の人口減少に反比例して、都市部の人口集中が加速しています。
したがって、都市部のマンション需要が無くなる可能性は低いと考えた方が現実的でしょう。

そうは言っても、「築年数が経過した物件は売れなくなるのでは」と心配する方もいるのではないでしょうか。
しかし、新築マンションの供給戸数が少なくなっている今、中古マンションの平均築年数も年々古くなっています。

都心の空き地は少なく、マンションの建て替えは容易ではありません。
このような事情から良い立地の新築マンションはどんどん少なくなっていきます。
都心でマンションを検討する場合、中古物件を選ぶ方が増えていくでしょう。

実際に中古マンションの成約事例をご紹介します。

首都圏の中古マンションの成約事例の統計は1992年から始まっています。
1992年の平均築年数は11.19年でしたが、2021年は22.96年です。この29年間で11.77年古くなっています。
とくに、最近5年間の築年数の古くなり方は加速し、1年経過で築0.5年古くなっています。

今後も新築マンションの供給戸数が増える可能性は低く、「1年経過で築0.5年古くなる」傾向は続くと考えられます。

売却を想定した購入では、人口減少するエリアを避け、利便性が高いエリアを選定し、適正価格での購入を意識することが大切です。

マンションを適正価格で購入する方法については、こちらの記事で詳しくご紹介しています。

※年数予測のシミュレーションは、2023年2月現在行ったものです。
　不動産市場の環境変化等の要因により、将来の実績値は異なる場合がございます。

２．築30年マンションのメリット

続いては、あえて築30年マンションを選ぶメリットについて見ていきましょう。

選択肢が多い

新築マンションに限定せず、中古マンションも検討に含めることで、より多くの選択肢が得られます。

過去10年間の推移を見てみましょう。

東京23区 マンション発売戸数推移（データ元：不動産経済研究所）

新築マンションの販売戸数は減少が続いてます。
特に東京23区では、ピークだった2013年と比べて供給戸数が半減しました。

この背景には、賃貸マンションやホテルなどの方が収益性が高いため、新築マンションの建設が減っていることが挙げられます。
その結果、利便性の高い立地に建つ新築マンションの入手が難しくなっています。

このような現状から、多くの選択肢の中から住まいを検討したい場合、中古マンションも積極的に見てみることをおすすめします。
中古マンション市場では、幅広い価格帯や立地条件の物件が存在し、自身のニーズに合った選択肢を見つけることができます。

価格が安く、高値掴みしづらい

築30年前後のマンションを選ぶ際のメリットの一つは、「価格」です。

築年数がある程度経過した物件は、新築や築浅物件と比べて価格が割安になる傾向があります。
立地や間取りなどの他の条件と築年数を比較し、バランスを考えて検討することが重要です。

また、マンションを資産として考える場合、最も重要なのは高すぎる価格で購入しないことです。
優れた立地でも、相場から大きく外れた価格で購入してしまうと利益を得ることが難しくなります。

利便性の高い物件を適正価格で購入できれば、築年数が経過していても価格の維持が比較的容易になります。

新耐震基準を満たしている

築30年前後のマンションは全て現行の新耐震基準を満たしています。

新耐震基準は1981年6月から施行されており、震度6～7程度の地震において崩壊や倒壊しないことを目安としています。
つまり、築30年前後のマンションは、新耐震基準に基づいて設計・建設されています。

ただし、維持管理が適切に行われているマンションであることが重要です。
適切なメンテナンスや補強が行われている場合、震災時に倒壊するリスクは低いです。

管理状態が確認できる

築年数が経過し、管理が不十分なマンションでは、経年劣化が見られます。
そのため、築30年以上のマンションでは、管理状態が外観や共用施設から一目で判断できるという利点もあります。

築30年以上のマンションでも、エントランスや植栽が美しく維持され経年優化している物件もあります。
はたまた、共用部の劣化が目立つ、内廊下に臭いを感じるといった場合もあります。

内覧時には、設備や施設が古いままになっていないか、セキュリティ対策が適切に行われているかなどを十分に確認しましょう。

また、多くのマンションが12年前後の周期で大規模修繕を実施します。
1回目、2回目の大規模修繕の内容も確認しておくことが重要です。

３．築30年マンションのデメリット・注意点

ここまで、築30年マンションのメリットについて見てきましたが、デメリットについても確認しておきましょう。

維持管理が適切にされていない可能性がある

前項でもご紹介しましたが、管理が十分に行われていないマンションでは、経年劣化が見られます。
また、管理組合が機能していない場合、住民同士のトラブルに巻き込まれる可能性も考えられます。

修繕が適切に行われていない場合、住み心地にも影響しますし、安全性に問題が生じる恐れもあります。
維持管理の状況は、注意深く確認しましょう。

内覧時に手軽に確認できるポイントとして、マンション共用部の状態を観察しましょう。
エントランスやゴミ置き場、駐輪場など、全住民が利用する施設が綺麗に保たれているかは重要なポイントです。

さらに、修繕計画や管理組合の議事録を見せてもらうことで、管理状況をより詳しく知ることができます。
マンションの大規模修繕が適切に行われているか、積立金の適正な確保が行われているかなどを確認しましょう。

また、マンションの規模は大きい方が安心です。
大規模マンションは住民数が多い分、小規模マンションと比較して修繕費の不足といった問題を抱える可能性が低い傾向があります。

また、小規模マンションは、賃貸に出して収入を得る投資目的の所有者が多い場合もあります。
そのため、入居者のマナーが悪い、修繕積立金の値上げなどの合意形成が難しいといったトラブルが発生する可能性があります。

売却できなくなる可能性がある

築30年前後の中古マンションを購入する場合、10年後には築40年になります。

一般的に、分譲マンションは築年数が経過すると物件価値は下がっていきます。
つまり、古いマンションは手放したいと思っても希望価格で売れなくなる恐れがあるのです。

資産価値の低い物件を購入し、早期に売却する場合、住宅ローンの返済が困難になるリスクがあることを認識しておきましょう。

特に、定期借地権付き分譲マンションには注意が必要です。

定期借地権付き分譲マンションは、土地を賃貸契約して建てられています。
契約期間はマンションによって異なりますが、定期借地権の場合は契約終了後の更新ができず、土地を更地にして返却する契約となっているケースが多いです。
そのため、定期借地権付きのマンションを購入する際には、契約の残存期間を確認する必要があります。
残存期間が少ない中古マンションはババ抜きのような状況になり、将来的な売却時に次の購入者が見つかりにくい可能性が高いです。

しかし、すべてのマンションが大幅に値下がりするわけではありません。
値下がりしにくい物件を選ぶことができれば、売却時に利益が生まれる可能性もあります。マンションの人気エリアや良好な管理状態が、将来的な資産価値に影響を与える要素となります。

築30年前後のマンションを検討する場合、立地条件と管理状況を重視し、将来の見通しを立ててから購入へと進みましょう。

資産価値の高いマンションの選び方については、こちらの記事で詳しくご紹介しています。

４．築30年マンションの購入で住宅ローンは利用できる？

築30年マンションを購入する場合、住宅ローンの借り入れにも注意点があります。

住宅ローンの借入期間が短くなる可能性がある

築30年前後の中古マンションを購入する場合、住宅ローンの借入期間が短くなる可能性があります。

その理由は、前述した「法定耐用年数」が審査に関係する場合があるためです。

一部の金融機関では、中古マンションの購入時に借入年数を「法定耐用年数－築年数」と計算することがあります。
例えば、築30年のマンションを購入する場合、47年－30年で17年ローンしか借りられない可能性があります。

借入期間が短くなると、毎月の返済額が増えることになります。元々35年ローンを予定していた場合、購入が難しくなる可能性もあります。

築年数が経過した中古マンションを検討する際には、余裕をもった予算計画を立てると安心です。
また、金融機関との早めの相談も役立つでしょう。これによって、自身の予算やローンの条件に合わせた購入計画を進めることができます。

住宅ローン控除は利用できる

築30年前後のマンション購入であっても、住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）が利用できます。

中古マンションが住宅ローン控除を受けるための条件として、1982年1月1日以降に建築された住宅である必要があります。
築30年前後であれば条件に合致しますので、控除が利用できます。

実際の控除額は以下のようになっています。

その他の詳しい条件については、こちらの記事をご参照ください。

５．リノベーション・リフォームも検討しておこう

築30年前後のマンションを検討する場合、リフォームが必要となるケースが多いです。
また、ご自身でリノベーションを行い、新築同様に作り替えたいという方もいるのではないでしょうか。

リフォーム・リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、マンションの管理規約によって改修可能な範囲を確認しておくことが重要です。

マンションの規約や構造によっては、理想通りのリフォームやリノベーションが制約されることがあります。
例えば、ユニットバスやシステムキッチンの取り換えなどは比較的容易に行うことができますが、窓やサッシなどは共用部に該当し、取り換えが制限されることが一般的です。また、マンションの構造や排水管の位置によっては、水回りの移動が制限される場合もあります。

フルリノベーションを検討する場合は、費用が1,000万円を超えるケースも一般的ですので、予算感を確認しながら進めることが重要です。

そのため、中古マンションの契約前にリフォーム業者に見積もりを依頼するのもおすすめです。
これによって、具体的な費用や改修の制約などを把握し、予定外の負担や問題を回避できます。

６．中古マンション購入の後悔エピソード

最後に、実際の購入者が中古マンションで後悔したエピソードをご紹介します。
築年数が経過した中古マンションならではの失敗ポイントを知り、購入検討にお役立ていただければ幸いです。

神奈川県横浜市　50代男性の後悔エピソード

一つ目のエピソードは、マンション構造上の制約により、満足なリフォームが行われていないという後悔です。

リフォーム済みのマンションで、ほぼ自分の希望通りの内装、立地条件だったことが気に入った理由です。最寄り駅が二路線三駅全て徒歩圏内で、職場まで10km以内だったこと、また予算も希望通りで、駐車場も敷地内に確保できた点が決め手になりました。
残念に思うのは、排水設備の都合のためか、脱衣場兼洗濯機置き場が一段上がっていて、バリアフリーになっていないこと。また、トイレの大きさも以前のものよりスリムなタイプだったので、小さく感じています。

東京都杉並区　40代女性の後悔エピソード

二つ目のエピソードは、マンションの管理修繕状況が不十分であるといった後悔です。

自分が残せる資産として確実なものをと考え、不動産取得を目指していました。ただ、希望する地域は定住者が大変多く不動産の動きがほとんどなかったので、じっくりと待っていたところ、あるとき予算内の2000万円台の物件が出ました。不動産会社とともにリフォームの状況を確認。中古物件でしたが、全面リフォームということもあり魅力的だったので、早速ローンの審査手続きをしました。駅からも５分圏内ということも購入の決め手になりました。
事前情報では管理会社が大手だったことに安心していましたが、入居決定時には小規模の管理会社へ変更となっていました。実際の管理状態は清掃が行き届いていないこと、また修繕工事も納得のいく状態ではないことがわかり、現在の不満点になっています。管理費が安いということもあるようですが、自分たちのマンションを大切に管理してゆくには、管理組合が管理会社の選択をもっと慎重に選択すべきだということを勉強しました。

神奈川県相模原市　30代女性の後悔エピソード

三つ目のエピソードは、想定よりもリフォーム費用がかかってしまったという後悔です。

子供が産まれて、賃貸アパートが手狭になってきた事が購入のきっかけでした。また、アパートの賃貸料を払うなら、住宅ローンにする方が得ではないかと感じました。以前から、二世帯住宅も考えていましたが、自分の実家のマンションの別棟にたまたま空き物件が出て、価格も破格、アパートの賃貸料より安くローンが組めたため購入に至りました。
築年数が古い物件のため、全室のクロス張り替え、畳替え、浴室、トイレ、キッチンなどのリフォーム費用がかなりかかってしまいました。また、洗面所のボールにヒビがあり、初めはあまり気にしていませんでしたが、亀裂が大きくなってきたため新たにリフォームが必要になりそうです。最近は、玄関のシューズボックスも壊れてしまったので、リフォームしました。

７．まとめ

本記事では、築30年の中古マンション購入について詳しくご紹介しました。

築30年のマンションは価格面などのメリットもありますが、注意点もあります。
今回ご紹介した内容を踏まえて、住まい選びは慎重に行ってください。

また、マンション価格が高騰している中で非常に重要なのが、高値掴みをしないことです。
周辺相場や過去の取引価格をもとに、適正価格であるかを判断しましょう。

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