変動金利型のおすすめの住宅ローンと最新動向を徹底解説！

最終更新日：2024年04月01日

変動金利型の住宅ローンは、固定金利と比較すると金利が低いので毎月の返済額を抑えることができます。
最近の住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の約7.5割弱が「変動金利」を選択しているようです。

とはいえ変動金利型の住宅ローンは、毎年利率の見直しが行われ、当初予定しているよりも返済額が増えるリスクも内包します。2024年3月にマイナス金利が解除されたので、今後の金利が不安という方もいらっしゃるでしょう。
ではどのような人に変動金利型の住宅ローンが適しているのでしょうか。

この記事では、固定金利との違いから、変動金利の動向や今後の見通し、どのような人に適しているかを解説します。
おすすめしたい変動金利型の住宅ローンも紹介しますので、参考にしてみてくださいね。

１．変動金利とは？

変動金利とは、金利の変動によって返済額が変わる金利タイプです。

金利は半年に1回のペースで見直されます。
頻繁に金利が変動しそうで不安に感じる方もいると思いますが、実は変動金利には一般的に次の2つのルールがあります。

半年に1回金利が見直されていても、実際に返済額が変動するのは5年に1度です。
また、125％ルールにより返済額が急激に増加することがないため、返済に対するリスクが下がります。

ただし、5年の間に増加したり125％を超えたりした分の金利は、最終返済時に清算されます。
返済中はルールによってリスクヘッジできていても、最終返済時に大きなリスクを背負う可能性があります。
日頃から金利の変動をチェックして、金利増加分に合わせて貯蓄をしておくことがおすすめです。

なお、金融機関によっては変動金利でも上記2つのルールがないことがありますので注意しましょう。

金利の低さばかりに目を奪われ、変動金利のリスクをしっかりと理解していない方はたくさんいます。
もちろん金融機関の説明不足が原因という面もあるでしょう。
しかし、借り入れるのは自分自身なので、リスクやデメリットについて勉強することが大切です。

変動金利と固定金利の違い

変動金利と比較される金利タイプに「固定金利」があります。
固定金利は、選択した期間内は金利が一定で返済額が変わりません。
また、固定金利はさらに2つの借入方法に分けることができます。

期間選択型は最初に選んだ固定期間が終了すると、変動金利に切り替わります。
金融機関によっては再度固定金利を選択することもできます。

変動金利と固定金利の違いは次の通りです。

変動金利の魅力は、金利が低く返済額が抑えられる点です。
変動金利と全期間固定金利では1％以上の金利の差がつきます。

5,000万円の住宅ローンを35年間借り入れしたと仮定して、それぞれの金利タイプの返済額をチェックしてみましょう。

金利が1.5％異なると月々約3.3万円の差です。
同じ借入額なのに、変動金利で借り入れをした方が月々の返済額がかなり少なくなることが分かります。

返済中の金利上昇のリスクは変動金利の方が高いですが、先ほど紹介した2つのルールでリスクが軽減されています。
ただし、固定金利の方が返済リスクが少ないです。
特に全期間固定金利は、ずっと返済額が変わらないため、将来のライフプランが立てやすいでしょう。

また、変動金利は比較的自由なタイミングで固定金利へ変更できる点もメリットです。
ただし、一般的には変動金利よりも固定金利の方が早く金利が上がるため、切り替えのタイミングを悩む方も少なくありません。

逆に、固定金利は期間終了時に金利プランを選択し直します。
どのプランを選ぶか悩む必要はありますが、切り替えのタイミングを悩む必要はありません。
全期間固定金利は切り替えられないため、そもそも考える必要もないですからね。
変動金利を選択する方は、金利や経済の情報に常にアンテナを立てておくことが大切です。

低金利の変動金利型住宅ローンを組むメリット

変動金利のデメリットは、返済リスクがあるとお伝えしました。
対して、変動金利の最大の魅力である低金利にはどんなメリットが生まれるのでしょうか。

低金利の住宅ローンを組むことによるメリットは次の3つです。

1番分かりやすいメリットは返済額が安くなることですよね。
同じ借入額でも、金利が低ければ返済額は下がります。
月々の差は数千円でも、35年間に換算すると数百万円の差になるため、金利が低い住宅ローンを選ぶことは大切です。

2つ目のメリットは、審査が通りやすくなる点です。
住宅ローンの借入額を決めるときに、返済負担率という数値が審査基準として使われます。
返済負担率とは年収に占める返済額の割合です。

例えば、返済負担率25％以下しか貸し出さない金融機関があるとします。
年収600万円の人は、最大で年間150万円のローンを組めることが分かります。
月々に均すと12.5万円です。

金利による審査結果の差を見てみましょう。
借入希望額は4,600万円とします。

A銀行では希望していた4,600万円の審査が通りますが、B銀行では残念ながら希望額までは借入できません。
金利が低い方が、自分が希望する金額を借り入れしやすいことが分かりました。

3つ目のメリットは借入額を増やすことができる点です。
月々の同じ支払額でも、金利が低ければ多くの金額を借りることができます。
例えば、月々の支払いを10万円にしたい方のケースを見てみましょう。

どちらも月々99,940円の支払ですが、借入額に190万円もの差が出ました。

金利が低い住宅ローンを選んで借入額を上げることで、建物や土地にお金をかけることができます。
マイホームに対して要望が多く予算が足りない方は、住宅ローンの金利を見直してみるといいでしょう。

２．変動金利型住宅ローンの種類

変動金利の住宅ローンの商品は、大きく分けて2つの種類に分けられます。

どちらのプランも、基準金利から一定の割合を引き下げてくれる仕組みです。
例えば、基準金利3％の住宅ローンの引き下げ幅が2％だった場合、適用金利は1％になります。

2種類のプランがあると紹介しましたが、変動金利では「通期引き下げプラン」適用の商品がほとんどです。
まれに当初引き下げプランを選べる金融機関もありますが、選択する方はほとんどいません。
現状は通期引き下げプランでも引き下げ幅が大きいため、お得に借り入れができますからね。

期間選択型の固定金利は、上記の2つのプランを選ぶことができるケースが多いです。
当初引き下げプランの方が表面的なお得感は大きいですが、長期的に見ると損をするケースも少なくありません。
当初引き下げプランを選ぶときは、期間終了後の引き下げ幅を必ずチェックしましょう。

３．最新の変動金利の相場・動向

最新の変動金利の相場や動向について解説します。

変動金利の最新動向

現在、変動金利は低水準のまま、変動がほぼない横ばいな状態が続いています。
各金融機関とも、引き下げ幅を大きくすることで低金利化を図り、顧客を獲得しようとしているためです。特にネット銀行では、金利が0.2%台になるキャンペーンなどがよく開催されています。

住宅ローンの借り手側にとっては、非常に良い状態が続いていると言えます。
固定金利と比較するとかなり低い金利で借り入れすることが可能です。

変動金利と関係のある短期金利（短期プライムレート）も、2009年1月以来まったく変動していません。
各金融機関とも、引き下げ幅による微妙な金利の変動はありますが、安定した低金利が継続しています。

ただし、今後の経済状況次第では、変動金利が上がっていく可能性があります。

今後の見通し

変動金利は、日銀の政策から影響を受けます。

2024年3月18日に、日銀はマイナス金利政策の解除を発表しました。

画像出典：日本銀行・金融政策の枠組みの見直し（2024年3月）

短期金利は、今後0～0.1%程度で推移するようになります。
短期金利が上がるということは、変動金利も来月から上がるのでは？と考える方も多いでしょう。しかし、今回0～0.1%程度で推移するのは無担保コールレートで、短期プライムレートとは別のものです。

短期プライムレートは、無担保コールレートを参考にして各金融機関が独自に決定しています。

先ほどもご説明したように、主要銀行の短期プライムレートは2009年から変わっていません。マイナス金利政策が始まったのは2016年ですが、マイナス金利になっても主要銀行の短期プライムレートは変化がありませんでした。

短期プライムレートが現在（1.475%）よりも高かった頃（1.675%）の無担保コールレートは0.2～0.3%です。今回は0～0.1%程度の推移なので、短期プライムレート（つまり変動金利）に影響はないと予想されます。
三菱UFJ銀行は、今回のマイナス金利解除を受けて、預金金利は引き上げるものの短期プライムレートは不変だと発表しています。
参考：円普通預金金利および円定期預金金利の改定について（三菱UFJ銀行）

ただし、金融機関によっては変動金利が短期プライムレートと連動していないことがあります。その場合は、今回のマイナス金利解除を受けて変動金利がわずかに上昇するかもしれません。

また、今後短期金利（無担保コールレート）のさらなる利上げがあれば、短期プライムレートも上がっていき、結果的に変動金利も上昇していくことが考えられます。
基準金利は上昇しないけれど、引き下げ幅（優遇幅）が少なくなるというケースもあるでしょう。このケースの場合、住宅ローンを既に借りている人には影響はないですが、新しく住宅ローンを借りる人や借り換えをする人には影響が出てきます。

常に情勢や金利をチェックしながら、マイホーム計画を進めてくださいね。

変動金利の相場

変動金利の現在の相場は、0.3～0.4%台です。ネット銀行では0.2%台で借りられるところも複数あります。
毎月更新している下記の記事では主要な金融機関の金利が一目で比較できるので、是非ご覧ください。

住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較！お得に借り入れするために！

2024/04/01

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

４．住宅ローン選びのポイント

住宅ローンを選ぶ際のポイントを紹介します。

金利が安いか

変動金利は金利が低いと言っても、金融機関や住宅ローンの商品内容によって大きく差があります。
0.3％台で借入できる住宅ローンもあれば、0.8％台の住宅ローンも。
5,000万円を35年間で借り入れしたときの返済額の差は次の通りです。

月々11,000円以上、35年で約467万円の差がつきます。
変動金利を選んで同じ返済リスクを背負うなら、できるだけ低い金利を選ぶべきです。
複数の金融機関の変動金利同士を比較して、お得に借り入れができる住宅ローンを選んでくださいね。

保険・保障がついているか

金利の低さだけではなく、保険や保障の内容も必ずチェックすることをおすすめします。
住宅ローンは団体信用生命保険という、死亡や高度障害に対する保障がついた保険に加入することが一般的です。

金融機関によって内容や保険料はそれぞれ異なるため、疾病の内容や保険の適応条件などを詳しくチェックすることが大切です。
例えば、保険適用内の疾病になったときに、保障の内容は次のような違いがあります。

他にも、がんと診断された時にローン残高がゼロになる以外に、給付金や先進治療の保障も受けられる手厚い保険もあります。

保険が充実している住宅ローンに加入しておけば、万が一の事態が起きても安心です。
家族の生活を守れるように、必要な内容の保険に加入しておきましょう。

５．変動金利型のおすすめの住宅ローン

変動金利型のおすすめの住宅ローンを紹介します。
金利の低さと保険の内容を加味して、おすすめできる金融機関を住まいサーフィンが独自に選んでいます。

なお、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、本記事ではインターネット手続きの金利を記載しています。
一般的には、インターネットからの手続きの方が金利が安いことが多いです。

「auじぶん銀行」全期間引下げプラン

最初にご紹介するのは、「auじぶん銀行」の全期間引下げプランです。

※2024年4月現在

auじぶん銀行の変動金利のポイントを紹介します。

さらに、auの各サービスを利用すると、金利が引き下げられます。

上記すべてのサービスを利用すると、最大で金利が0.15％引き下げになるという特典です。

auじぶん銀行は団信も充実していて、がん50%団信は金利上乗せなしでついてきます。がんだけでなく、4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）にかかり条件を満たした場合の残高50%保障も付帯されています。
また、ガン100％保障団信は0.05％上乗せで加入できますし、0.15％上乗せすれば手厚い保障のプレミアムに加入可能です。
保険内容を充実させたい方にもおすすめの住宅ローンです。

「住信SBIネット銀行」通期引下げプラン

次にご紹介するのは、「住信SBIネット銀行」の通期引下げプランです。

※2024年4月現在

住信SBIネット銀行のポイントは次の2点です。

住信SBIネット銀行も、0.3％台前半という業界トップランクの低金利で借り入れができます。
借入金額が物件価格の80%以下の場合は、さらに金利が低くなります。

他の金融機関との違いは、金利上乗せなしの団信の内容が充実している点です。
40歳未満で借り入れをすれば、全疾病に加えて3大疾病に対する保障がついてきます。

金利を上げずに団信を充実させたい人におすすめです。
月々の返済やローン残高の保障には、条件がありますので詳しく確認してください。

「みずほ銀行」ローン取扱手数料型

最後にご紹介するのは、「みずほ銀行」のローン取扱手数料型です。

※2024年4月現在

みずほ銀行のポイントを紹介します。

みずほ銀行のネット専用の住宅ローンは、メガバンクでありながら0.3%台の低金利になっています。
ただし、上記表の金利を適用したいなら、手数料を前払いかつ一括で支払う必要があります。
数十万円という手数料が初めにかかるため、初期費用を抑えたい方には不向きです。

また、ネットから申し込む場合でも、メッセージ機能や電話で相談をすることができます。
専任の担当者がつくので、手続きに不安がある人でも安心です。

みずほ銀行には有料の団信が2種類用意されています。
8大疾病は借り入れする人によって保険料が異なる点が特徴的です。
返済額や年齢によって保険料が決まるため、少ない金額や若い年齢で住宅ローンを組む方におすすめします。

６．まとめ

変動金利は金利の低さが最大の魅力です。
低金利の住宅ローンは返済額を少なくしたり、借入額を上げられたりと多くのメリットがあります。

一方で、変動金利は返済のリスクがある点がデメリットです。
リスクを軽減する変動金利独自のルールもありますが、固定金利と比較すると返済リスクが高いことに代わりはありません。
デメリットをしっかり理解した上で、金利プランを選ぶことが大切です。

ただ金利が低いことは大きなメリットです。
変動金利を選択すると決めたら、なるべく金利が低く、保険が充実した住宅ローンを探してみてください。

現在は低水準の変動金利も、今後は上昇する可能性があります。
金融機関の金利や国の経済情報をチェックしながら、ベストな住宅ローンを選びましょう。

マイホーム購入で重要なこと

マイホームを購入検討中の皆さんも、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。

これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。

「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

でもなぜ、住まいサーフィンに出来て、他のサイトには出来ないの？と疑問を持つかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！