一般媒介契約のメリットは？デメリットや向いている人も解説！

最終更新日：2024年04月09日

家を売りたいと思ったとき、ほとんどの人は不動産会社と仲介契約をします。仲介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、それぞれの違いは何なのでしょうか？
また、自分にはどの契約が向いているのか事前に知っておきたいですよね。

今回の記事では、3種類の仲介契約の違い、一般媒介契約のメリット・デメリット、一般媒介契約が向いている人について解説します。

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１． 一般媒介契約とは何か

まずは、一般媒介契約の概要と、専任媒介契約・専属専任媒介契約との違いをご説明します。

媒介契約とは、売主と買主の間に立って不動産契約が成立できるように仲立ちしてもらうことです。
一般媒介契約の場合、2社以上の不動産仲介会社と同時に契約することができます。複数の会社と契約をして、買主を見つけてきた1社に対して仲介手数料を支払うことになります。

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。
明示型は、一般媒介契約をしている会社を他の会社に知らせるタイプです。一方非明示型は、他の契約会社は知らせなくても良いタイプになります。
明示型の方が通知する手間はありますが、他の会社との競争原理が働くので好条件で売れやすいと言われています。また、明示型の方が契約会社との信頼関係を築きやすいです。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約が一番自由度が高い契約です。一方、専属専任媒介契約は自由度が制限されている代わりにサービスなどが手厚くなっています。専任媒介契約はその中間（契約内容的には、専属専任媒介寄り）のイメージです。

3種類の媒介契約の違いを詳しく見てみましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社としか契約することができません。一般媒介契約の大きな特徴は「複数社と契約OK」なところと言えるでしょう。
また、一般媒介契約の契約期間は任意で、業務の報告義務やレインズへの登録義務もありません。

表に出てきたそれぞれの用語について、詳しくご説明します。

自己発見取引

自己発見取引とは、売主自身が買い手を探すことです。知人や親戚に声をかけたところ、家を買ってもらえることもあります。
一般媒介契約や専任媒介契約では、自己発見取引が認められています。この場合は、媒介契約をした会社に対して仲介手数料を支払わずに済みます。
※ただし、広告宣伝費などを請求されることはあります

なお、専属専任媒介契約の場合は自己発見取引はできません。買ってくれそうな人を自分で見つけても、仲介会社を通じて取引をすることになり、仲介手数料も発生します。

業務処理状況の報告義務

一般媒介契約には、業務処理状況の報告義務がないです。
しかし、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、仲介会社は売主に対して定期的に活動状況を報告しなければなりません。報告内容は、後ほどご説明する「レインズ」への登録状況や広告掲載、販売物件への問い合わせ内容などです。

一般媒介契約の場合でも、報告の義務がないだけで、売主から問い合わせをすれば活動状況などは教えてくれます。

レインズへの登録義務

レインズ（指定流通機構）とは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構のことです。レインズに登録されることで他の不動産仲介会社にも不動産の情報が共有されるので、買主を見つけやすくなります。

一般媒介契約ではレインズへの登録義務がありません。しかし、登録不可能なわけではないので、依頼をすることで登録してもらうこともできます。

以上が一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いでした。

一般媒介契約であれば複数の会社と契約できますが、業務報告やレインズへの登録は任意です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できませんが、その代わり仲介会社にはさまざまな義務が課せられます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引の有無です。専属専任媒介契約は自己発見取引ができないですが、業務報告の頻度が高く、レインズへの登録期限も早くなっています。

２． 一般媒介契約のメリット

つづいて、一般媒介契約のメリットをご説明します。

仲介会社選びで失敗する心配がない

一般媒介契約は複数の会社と同時に契約できるので、仲介会社選びで失敗しにくいです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社と契約することになりますが、しっかり営業してくれないなど途中から不満が出てくるかもしれません。専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月のケースが多いです。
不動産会社との合意によって途中解除もできますが、自己都合による解除の場合、契約内容によっては違約金が発生することもあります。

一方、一般媒介契約はいろいろな会社と同時に契約できるので、比較検討しながら売却活動を進められます。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約のように法律で契約期間が決まっているわけではないので、基本的にはいつでも契約解除することが可能です。
ただし、一般媒介契約であっても契約内容によっては違約金や費用請求されることがありますので、媒介契約書はしっかり読むようにしましょう。

高く売却できる可能性がある

一般媒介契約は複数の会社と契約することができるので、人気エリアの物件の場合は好条件の買主が多く現れる可能性があります。
一般媒介契約をした仲介会社は、自分が見つけた買主と契約をしてくれれば、売主と買主両方から仲介手数料がもらえます。仲介手数料をもらうためにも、他の仲介会社に負けないような好条件の買主を紹介してくれるというわけです。

また、複数の会社に依頼することで購入希望者の幅が広がります。それぞれの会社が広告等を出すことで多くの人の目に触れますし、仲介会社に良い物件がないか問い合わせした人に対して紹介してもらえるかもしれません。

一般媒介契約は囲い込みのリスクが少ない

一般媒介契約は囲い込みのリスクが少ないのも大きなメリットと言えます。
囲い込みとは、両手取引をするために他の不動産会社からの問い合わせには応じないことです。売主または買主どちらか一方から仲介手数料をもらうことを「片手取引」、売主と買主両方から仲介手数料をもらうことを「両手取引」と言います。

例えば5000万円の物件の売買を仲介したら、仲介手数料は税込171.6万円です。両手取引なら、343.2万円になります。※
※仲介手数料（税抜、売買金額が400万円以上）＝不動産の売買金額×3％＋6万円

手数料の金額はかなり大きいので、仲介会社は両手取引をしたがります。結果として、このようなことをして、自社が探してきた買主と売買契約するよう仕向けてくることがあります。

売主から見れば、本来買ってくれたかもしれない人は内覧にさえ来れず、売却期間は長引きます。また、想定よりもかなり安い金額で売却してしまう可能性もあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約をしていると、悪質な会社によって囲い込みをされてしまうかもしれません。

しかし複数社と契約できる一般媒介契約なら、囲い込みされるリスクはかなり少ないです。

３． 一般媒介契約のデメリット

つづいて、一般媒介契約のデメリットを見ていきましょう。

一般媒介契約だと熱心に売却活動してもらえないことがある

一般媒介契約は複数社に依頼できますが、仲介手数料をもらえるのは契約に漕ぎ着けた1社だけです。それ以外の会社は、どれだけ顧客を紹介しようとも広告を出そうとも仲介手数料は1円も入ってきません。努力しても意味がなくなってしまいます。
そのため、一般媒介契約だと熱心に売却活動してもらえないことがあります。

人気エリアの物件なら熱心に活動しなくても買主が見つかる可能性は高いですが、なかなか売るのが難しい物件の場合は売却活動が長期化してしまうかもしれません。
積極的に売却活動をしてもらいたいなら、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が合っていると言えるでしょう。

内覧の予定などを自分で管理することになる

一般媒介契約の場合は、契約した各社を通じて内覧の予約などが入ります。各社とやり取りをしながら、自分でスケジュール管理をしなければなりません。
問い合わせが多ければ多いほど、調整するのが大変になるでしょう。

また、一般媒介契約は業務報告の義務がないので、問い合わせ状況などを知りたい場合にはその都度仲介会社に連絡する必要があります。
普段仕事や子育てなどで忙しいという方にとっては、一般媒介契約だと負担が大きくなってしまいます。

一般媒介契約だと、一部サービスを受けられないことがある

媒介契約を結ぶと独自のサービスをしてくれる仲介会社があります。しかし、一般媒介契約は対象にならないことが多いです。
サービス内容の例をご紹介します。

ホームステージングとは、売りに出す家の中をモデルルームのように演出するサービスのことです。照明や家具などをプロがコーディネートすることで、物件がさらに魅力的に見えるようになります。
多く内覧してもらうためには物件の写真も重要なので、プロによる写真撮影も効果的です。
また、ハウスクリーニングや補修をしてもらうことで内覧時の印象が良くなります。

売却しやすくするためのサービスだけでなく、売却できなかったときのためのサービスもあります。
買取保証とは、一定期間内に売却できなかった場合には不動産会社が物件を買い取ってくれるサービスです。金額はあらかじめ決めておきます。
安くなってもいいから〇ヶ月後までにどうしても売りたい、という人には向いているサービスです。

このように、仲介会社は専任媒介契約や専属専任媒介契約に独自のサービスを付けることで差別化を図っています。
一般媒介契約だと、サービスが受けられないか、受けるとしても有料になってしまいます。

４． 一般媒介契約が向いている人

最後に、どんな人が一般媒介契約に向いているのかを解説します。

人気物件を売却する人

不動産売買は、売れやすい物件と売れにくい物件で売却期間にかなり差が出ます。人気エリアや人気物件であれば、情報を公開したその日のうちに複数の内覧予約が入ることもあるでしょう。
そのような場合であれば、専任媒介契約や専属専任媒介契約で積極的に売却活動をしてもらわなくても買主は見つかります。
むしろ、一般媒介契約で幅広く情報を公開する方が好条件の買主を見つけやすいかもしれません。

どの仲介会社にするか選べない人

仲介会社は数多くあります。どの会社が自分に合うのかは、少し話を聞いただけでは判断するのが難しいです。また、専任媒介契約や専属専任媒介契約は囲い込みされるかもしれないと不安な方もいらっしゃるでしょう。
売却を急いでなくて、複数の会社とのやり取りが苦にならないのであれば、まずは一般媒介契約をするという方法があります。

一般媒介契約は、途中から専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることもできます。複数の会社と一般媒介契約をして、信頼できる会社や自分に合う会社を見つけたら、そのタイミングで切り替えをしてください。
このとき、他の一般媒介契約した会社との契約解除は忘れないようにしましょう。

レインズで情報を公にしたくない人

一般媒介契約は、レインズの登録義務がありません。何らかの事情があって売却していることを広く知られたくない場合には、一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。
売却を広く知られたくない場合とは、例えば近所の人や親戚に秘密で売却したいケースなどが考えられます。
ただし、情報が広く公開されないということは、売れにくくなる側面もあるということを念頭に置いてください。

一般媒介契約と専任媒介契約で迷っている、という方もいらっしゃるでしょう。
こちらの記事では専任媒介契約のメリットや注意点を解説しています。専任媒介契約について詳しく知りたい方はご覧ください。

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５．まとめ

今回の記事では、一般媒介契約のメリットやデメリット、向いている人について解説しました。

不動産の売却活動において重要なのは、「適切な売り出し価格」です。売り出し価格が高すぎればいつまでも売れず、逆に安すぎれば損をしてしまいます。

売り出し価格は仲介会社と相談して決めることになりますが、悪質業者だと相場から離れている価格を提案してくることがあります。しかし相場や適切な価格が分かっていれば、その時点で「この業者は信用できない」と気付くことができます。

適切な価格を知るためには、周辺相場を調べましょう、そして、売却予定の不動産を複数の業者に査定してもらってください。

ここで、複数の不動産業者にまとめて査定依頼をする「一括査定サービス」を想像する人が多いと思います。一度の手続きで複数社から査定結果が届くので便利ですが、注意が必要です。
なぜなら、依頼を獲得するために、査定価格を相場よりも高く提示してくることがよくあるからです。
「うちならこの価格で売ってみせますよ」と言ってくるので、ついつい信用して専任媒介契約を結んでしまいます。もちろん売れるはずもなく、結局価格を下げることになります。

そんな事態を防ぐために、一括査定をする前に必ずご自身で情報収集を行いましょう。周辺の不動産がどれくらいの価格で売られているのか定期的にチェックしてみてください。

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