住み替えをすると住宅ローン控除が使えなくなることもある！3000万控除とローン控除、どちらががお得？

最終更新日：2023/07/24

マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物です。
大きな買い物であっても人生で1回だけというわけではなく、自宅を売却して新しい家に住み替えをする人もいます。

住宅価格が高騰しているので、住み替えをするときにもう一度住宅ローンを借りるケースも多いでしょう。
今はかなり低金利ですし、住宅ローン控除もあるのですごくお得に借りられます。

しかし、実は住み替えをするときには住宅ローン控除を利用できないことがあるのです。

今回の記事では、住み替え時の住宅ローン控除と自宅売却時に利用できる税金の特例について詳しく解説します。

この記事の編集者

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１． 住宅ローン控除の概要と利用要件

まずは、住宅ローン控除とはどのような制度なのか見ていきましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで家を購入すると、所得税や住民税が一定期間減税される制度です。住宅ローン減税とも言われています。

控除される金額や控除期間は、購入した住宅・入居の時期・住宅ローンの残高などによって変わってきます。
例えば新築のZEHマンションへ2023年に入居した場合、年間最大31万5000円の減税を13年間受けることができます。

住宅ローン控除は昔からある制度ですが、たびたび改正されています。直近では2022年に改正があり、控除率は1%から0.7%になりました。
下記の記事では最新の住宅ローン控除について解説していますので、詳しく知りたい方はご覧ください。

住宅ローン減税制度を徹底解説！改正による変更点や適用条件は？

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2022年に行われた改正による変更点を踏まえて、住宅ローン減税制度について解説します。

住宅ローン控除の利用要件とは？

かなりお得な住宅ローン控除制度ですが、住宅ローンを組んだ人全員が利用できる制度ではなく、利用するためには要件を満たす必要があります。

新築住宅の場合は下記のとおりです。

中古住宅の場合は、上記の他にも耐震基準に適合していること（または登記簿上の建築日付が1982年以降）などの要件があります。

要件の中でも特に注目していただきたいのが、「指定期間内に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税特例などの適用を受けていないこと」です。
家を売却して住み替えをするという方は、譲渡所得税の特例制度というものを利用してしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなります。

しかし、指定期間内に特例を利用していなければ、住み替えであっても住宅ローン控除を受けることは可能です。

住宅ローン控除と特例の利用どちらがお得なのかは、記事後半で検証します。

２． 住み替えをするときに使える譲渡所得の特例とは？

次に、家を売却したときに支払う税金（譲渡所得税）とその特例についてご説明します。

譲渡所得税とは何か

譲渡所得税は、家を売却して得た利益（=譲渡所得）に対して課せられる税金です。
もし利益が発生しなければ税金は発生しません。

売却の利益と聞くと「売却価格から購入価格を引いたもの」をイメージされる方も多いかもしれません。
しかし、譲渡所得税の計算時には売買の際にかかった諸費用なども考慮されます。

譲渡費用は、仲介手数料や契約書に貼った印紙代など、譲渡する際に発生した費用のことです。

そして取得費は、売却したマンションを取得したときにかかった費用全般です。マンションの購入代金だけでなく、登録免許税や仲介手数料、登記依頼費用なども含まれます。
ただし建物の代金については、建物減価償却費相当を差し引いたものになるので注意しましょう。
取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%で概算します。

参考：取得費となるもの

譲渡所得税の税率

気になるのは、譲渡所得に対しての税率ですよね。

譲渡所得税は下記の3種類に分かれていて、それぞれ税率が異なります。

譲渡所得税の算出は、譲渡所得にそれぞれの税率をかけて計算します。
譲渡所得×税率=譲渡所得税

税率は、売却する自宅の所有期間によって定められています。5年以下か5年を超えているかで大きく変わってきます。

また、注意していただきたいのが所有期間の考え方です。

所有期間の基準日は売却を行った年の1月1日時点となります。実際の所有日数が5年を超えた時点ではなく、年を跨ぐ必要があるのでご注意ください。

例）
2018年10月1日にマンションを取得
2023年11月1日にマンションを売却

実際の所有期間は5年経過しています。しかし基準日は売却をした年の1月1日、つまり2023年1月1日です。

そのため、上記の例では譲渡所得税は短期譲渡所得（5年以下）で計算されます。
長期譲渡所得の税率を適用するためには、2024年1月1日以降に売却を行う必要があります。

譲渡所得税の特例

5年以下の所有の場合は税率が約40%、5年を超えた所有でも税率は約20%です。他の税金と比べてもかなり高いように思えます。

しかし、譲渡所得税には特例があります。特例を利用することで、譲渡所得税は0円になるケースも。

それぞれの特例について簡単にご説明します。

マイホーム軽減税率の特例

売却した住宅が自宅かつ所有期間が10年超の場合、軽減税率の特例対象となります。
譲渡所得が6000万円以下の部分について、下記の税率が適用されます。投資のための所有マンションは対象外です。
（6000万円を超える部分については5年超の税率となります）

3000万円の特別控除

売却した住宅が自宅の場合は、譲渡所得から3000万円が控除できます。
つまり、譲渡益（譲渡所得）が3000万円以下の場合、譲渡所得税はかかりません。
この控除制度の正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。

この特例は自宅を売却した場合であれば、所有期間が短くても利用できます。
また、前述のマイホーム軽減税率の特例との併用も可能です。

3000万円特別控除の利用条件はこのようになっています。

買い替え特例

所有期間が10年を超える自宅を買い替えするときに使用できる特例もあります。
買い替え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）は、買い替えの際の金銭負担を軽減するために設けられている特例です。

買い替え特例の主な条件は下記の通りです。

売却時の税金や特例については、下記の記事でさらに詳しく解説しています。

マンション売却にかかる税金を抑えたい！控除特例や計算シミュレーションについて解説

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マンション売却にかかる税金の内訳、知らないと損するお得な情報を徹底的にご紹介いたします。

３． 住宅ローン控除と特例は併用できる？

自宅を売却したときの税金（譲渡所得税）には様々な特例がありますが、それぞれの特例は基本的には併用不可となっています。
また、住宅ローン控除との併用もできません。

基本的には、以下3パターンのうちのいずれかを利用することになります。

４． 住宅ローン控除と特例、住み替えではどちらが良いのかシミュレーション

最後に、住み替えをしたときにどのパターンを利用するのが一番良いのかシミュレーションしてみました。
先ほどご紹介した3パターンの中から検討します。

①所有期間3年の自宅を売却（譲渡所得500万円）、その後6000万円の家を購入した場合

まずは、所有期間が5年以内のケースを考えてみます。
そんなに早く住み替えをする人はいないのでは、と思う方もいらっしゃるでしょう。しかし、例えば下記のような理由で購入してから数年以内に住み替えする人はいます。

所有期間3年の自宅を売却したところ譲渡所得※は500万円となり、6000万円の家に住み替えたとします。
※譲渡所得＝譲渡価額－譲渡費用－取得費

所有期間が10年以内なので、今回はマイホーム軽減税率の特例と買い替え特例は利用できません。
そのため、3000万円特別控除のみを利用するパターン1とパターン3でそれぞれ計算してみます。

パターン1（ただし3000万円特別控除のみ）

3000万円までは控除されるため、譲渡所得税は0円です。
もし所有期間が5年以内で譲渡所得が3000万円以上だった場合、譲渡所得から3000万円を引いた金額に39.63％を掛けることになります。

なお、パターン1では新居を住宅ローンで購入しても住宅ローン控除を受けることはできません。

パターン3（住宅ローン控除）

住宅ローン控除額や控除年数は、住宅の種類や性能によって異なります。
住宅ローン控除の詳細はこちらの記事をご覧ください。

今回は、ZEH水準を満たした6000万円の新築マンションを購入して、2024年に入居したとします。

譲渡所得税＝500万円×39.63％＝1,981,500円

年間の住宅ローン控除額＝住宅ローンの年末時点の残債×0.7%＝3500万円※×0.7%＝245,000円
※ZEH水準を満たした新築住宅へ2024年に入居した場合、上限額は3500万円になります。そのため、3500万円以上の残債があっても、3500万円で計算します。

合計住宅ローン控除額＝245,000円×13年間＝3,185,000円

計算をした結果、譲渡所得税で納める金額よりも住宅ローン控除で減税される金額の方が大きいです。

つまり、今回のケースではパターン3（住宅ローン控除）がお得ということになります。
3000万円も控除される特例は魅力的に思えますが、このように譲渡所得がそれほど多くないのであれば、住宅ローン控除を選んだ方が良い場合もあるのです。

②所有期間8年の自宅を売却（譲渡所得1500万円）、その後6000万円の家を購入した場合

住宅、特にマンション価格は高騰が続いています。そのため、購入時よりも高く売却できたという事例は多くあります。
所有期間8年で売却したところ譲渡所得が1500万円で、その後6000万円の家に住み替えたとします。

今回のケースも所有期間が10年以内なので、マイホーム軽減税率の特例と買い替え特例は利用できません。
そのため、3000万円特別控除のみを利用するパターン1とパターン3でそれぞれ計算してみます。

パターン1（ただし3000万円特別控除のみ）

3000万円までは控除されるため、今回のケースも譲渡所得税は0円です。
もし所有期間が5年超・10年以内で譲渡所得が3000万円以上だった場合、譲渡所得から3000万円を引いた金額に20.315％を掛けることになります。

ただし、新居を住宅ローンで購入しても住宅ローン控除を受けることはできません。

パターン3（住宅ローン控除）

省エネ基準を満たした6000万円の中古住宅を購入して2024年に入居したとします。

譲渡所得税＝1500万円×20.315％＝3,047,250円

年間の住宅ローン控除額＝住宅ローンの年末時点の残債×0.7%＝3000万円※×0.7%＝210,000円
※省エネ基準を満たした中古住宅へ2024年に入居した場合、上限額は3000万円になります。そのため、3000万円以上の残債があっても、3000万円で計算します。

合計住宅ローン控除額＝245,000円×10年間※＝2,100,000円
※中古住宅の場合、控除期間は10年間になります。

住宅ローン控除での減税額よりも、譲渡所得税の金額の方が高いです。
2つめのケースでは、パターン1の譲渡所得税の特例を利用した方が得をするということが分かります。

ただし、今回は中古住宅を購入したケースで考えました。
新築住宅で住宅性能が優れている場合は、控除期間は13年間になります。
住宅ローンの残債など個々の状況によりますが、住宅ローン控除（パターン3）の方がお得な場合もあります。
必ずご自身でシミュレーションしてみるようにしましょう。

所有期間11年の自宅を1億円で売却（譲渡所得3500万円）、
その後1億1000万円の家を購入した場合

最後に所有期間11年の自宅を1億2000万円で売却して譲渡所得が3500万円だったケースを考えてみます。

3500万円の売却益はさすがに大きすぎると驚く方もいらっしゃるでしょう。
しかし、住まいサーフィン会員の体験談では3000万円以上の売却益や含み益があると回答した方が複数いらっしゃいます。人によっては6000万円の売却益を得たという成功談も。

資産価値が高い物件の場合、買ったときよりも高い価格で売却できることがあります。

さて、今回は所有期間が10年を超えているので、マイホーム軽減税率の特例と買い替え特例が利用できます。

パターン1（マイホーム軽減税率＋3000万円特別控除）

3000万円まで特別控除されるので、課税対象の譲渡所得は3500万円－3000万円＝500万円です。
また、マイホーム軽減税率の特例により税率は14.21％となります。

譲渡所得税＝500万円×14.21%＝710,500円

なお、新居は住宅ローン控除を利用できません。

パターン2（買い替え特例）

次は買い替え特例を利用する場合です。
住んでいた家の売却価格（1億）よりも新しく購入する家の価格（1億1000万円）の方が高い場合、売却した時点では課税されません。

そのため、売却時点での譲渡所得税は0円です。
ただし、これは将来に繰り延べしただけなので、もし買い替えた家を売却する日が来るのなら、そのときに支払う必要があります。

買い替えた家を売却する予定がない場合や、買い替え時の予算が足りなくて納税を先送りしたい場合には、パターン2を検討しましょう。

パターン3（住宅ローン控除）

まずは譲渡所得税の計算をしてみましょう。

譲渡所得税＝3500万円×20.315％＝7,110,250円

約710万円を譲渡所得税として納税しなければなりません。
売却益の3500万円から710万円を引くと、残るのは2790万円になります。せっかくの売却益も一気に減ってしまいましたね。

買い替える新居は1億1000万円で、2790万円を引いた8210万円を住宅ローンで借り入れするとします。

長期優良住宅と認定された新築マンションに2024年に入居すると、住宅ローン控除額はこのようになります。

年間の住宅ローン控除額＝住宅ローンの年末時点の残債×0.7%＝4500万円※×0.7%＝315,000円
※長期優良住宅と認定された新築住宅へ2024年に入居した場合、上限額は4500万円になります。そのため、4500万円以上の残債があっても、4500万円で計算します。

合計住宅ローン控除額＝315,000円×13年間＝4,095,000円

今回のケースでは、合計の住宅ローン控除額よりも支払った譲渡所得税の方がずっと多いという結果になりました。
譲渡所得が多いケースでは、住宅ローン控除ではなくて譲渡所得税の特例を選択した方が良さそうです。

パターン1とパターン2のどちらが良いのかは各々の状況やライフプランによっても変わってきます。
どちらの方が良いのか、各自シミュレーションしてみてくださいね。

なお、住宅ローン控除と譲渡所得税の特例、どちらも一定の手続きをしなければ制度を利用することはできません。
申告方法など詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

５．まとめ

今回の記事では、住み替え時の住宅ローン控除制度について詳しく解説しました。

マイホーム検討者にとって住宅ローン控除制度は当たり前の節税対策になっていますが、住み替えをするときには注意が必要です。
譲渡所得税の特例と住宅ローン控除制度は併用できません。

どちらの制度の方がお得なのかは売却益や購入する物件によって変わってきますので、住み替えをする予定の方は事前にしっかり調べておきましょう。

また、住宅価格が高騰しているので、マイホーム選びが以前よりも難しくなったと感じている方も多くなっています。

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