2024年の公示地価ランキングは？地価が高い住宅地はここだ！

最終更新日：2024年04月03日

国土交通省が毎年3月に公表している公示地価。2024年（令和6年）の公示地価は平均2.3%上昇していて、なんとバブル期以来33年ぶりの伸び率でした。

公示地価が上がると私たちの生活にどんな影響があるのでしょうか。また、地価が特に上がっている地域はどこなのか、気になりますよね。

今回の記事では、公示地価の基礎知識と2024年最新の上昇率・平均価格ランキングをご紹介します。

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１． 公示地価とは何か？

まずは、公示地価とはどういうものなのかご説明します。

国土交通省の資料では、「地価公示（公示地価）は、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が、一般の土地の取引価格の指標とするなどのため、都市計画区域等における標準地を選定して、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定し公示するもの。」とされています。

簡単に言うと、公示地価とは国（国土交通省）が発表している土地の価格のことです。この価格は、土地売買などの取引において「目安」として使われています。

公的機関が発表している土地の価格には、公示価格以外にも「基準地価」と「路線価」があります。3つの大まかな違いを見てみましょう。

基準地価は都道府県が調査するもので、公示地価の補完的な役割も持っています。

路線価は相続税や贈与税を計算するときの基準になる価格で、公示地価や基準地価と比べると調査地点数がかなり多いです。
路線価の算出には公示地価も用いられていて、路線価※は公示地価の8割程度になります。
※相続時路線価の場合。なお、市町村や東京23区が算出する固定資産税路線価については、公示地価の7割程度になる。

公示地価が変動する要因

毎年3月に公示地価が公表されると、テレビやインターネットなどで広く報じられます。報道で毎年注目されるのは「公示地価の変動率」です。
公示地価は上昇するところもあれば、下落するところもあります。その理由は地域によってさまざまですが、よくある理由をご紹介します。

公示地価は大きく分けると住宅地と商業地の2種類があり、どちらも人口増加や人流回復は地価上昇の大きな要因になっています。
都市開発や交通機関の整備といった生活利便性・交通利便性の向上も、地価上昇の一因です。外国人によるインバウンド需要、さらには別荘やリゾート地の需要増大も影響しています。

また、金融緩和政策によって市場にお金が多く流れていることも地価上昇の要因と言えるでしょう。

日本の都市部では地価が上昇していますが、過疎化している地域では地価が下落しています。
人口が減って高齢化が進み、その地域の経済活動が停滞。地元企業や観光業も低迷するなど、負のスパイラルに陥ってしまいます。
また、地震や豪雨などの自然災害が原因で地価が下落することもあります。

公示地価が上昇することのメリット

日本の公示地価は、平均で見ると上昇しています。公示地価が上昇すると、どんなメリットがあるのでしょうか。

地価が上がることで、その土地の不動産としての価値も上昇します。
買った時よりも高値で売却できたり、需要が高まることで早期に売却できたりするかもしれません。
さらに、不動産を担保にしてお金を借りるときに融資を受けやすくなります。

住宅や土地の売却を考えている人にとっては地価の上昇は嬉しいニュースですよね。また、すぐに売却する予定はなくても、自分が住んでいる場所の地価が上がっているというのは安心材料になります。地価の上昇は資産価値の上昇とも言えるからです。

戸建ての資産価値とは？地価上昇＝資産価値の上昇になる

一般的に、マンションと比較すると戸建ては資産価値が低いと言われています。その理由の一つは、戸建ては22年で建物の価値がほぼゼロになってしまうからです。

日本の戸建てのほとんどが木造で、木造住宅の税制上の耐用年数は22年となっています。もちろん、建築から22年経っても問題なく住める木造住宅がほとんどでしょう。しかし、残念ながら不動産としての担保評価額は大きく下がってしまいます。
そのため、戸建ての資産価値において「土地の価格」は重要です。

ここで公示地価の話に戻ります。
地価が上昇するということは、土地の価格が上がるということです。つまり、資産価値が上昇するということになります。

資産価値を重視する場合には、公示価格が下落している土地を買うのは避けた方が良いでしょう。また、少しでも資産価値が高い戸建てが欲しい方は、購入価格（建物価格＋土地価格）のうち土地価格が占める割合の大きい家を選んでください。

ここまで、公示地価が上昇することのメリットをお伝えしてきました。

ところで、公示地価が上昇することにはデメリットもあります。地価が上昇すると、固定資産税・相続税・贈与税などの税金負担額が増えてしまいます。

また、不動産購入を検討している方にとっても地価上昇はデメリットになるかもしれません。地価が上昇することで土地の価格が上がり、不動産価格が高くなってしまうからです。

２． 2024年（令和6年）最新の公示地価の動向

次に、2024年（令和6年）の公示地価の動向についてご説明します。

2024年公示地価は、全用途平均・住宅地・商業地すべてが前年よりも上昇していました。上昇は3年連続で、上昇率も拡大しています。

画像出典：ラベル項目の解説・断熱性能（国土交通省）

新型コロナウイルスの影響によって、公示地価は2021年（令和3年）に全国的に下落しました。しかし翌年には需要が回復し、それ以来上昇が続いています。

2024年公示地価の全用途平均の上昇率は特に三大都市圏が3.5%と大きく、東京圏は4.0%でした。地方圏全体の上昇率は1.3%でしたが、そのうち地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）は7.7%と大きく上昇しています。

住宅地の全国平均上昇率は2.0%で、三大都市圏はすべて上昇率が拡大しました。都市中心部など利便性が優れているエリアの人気は依然として高いです。
都市部以外でも上昇範囲が拡大していて、特に地方四市は7%という高い上昇率となっています。
鉄道新路線等が開業したエリアや、外国人からの人気が高いリゾートエリアには上昇率が高い地点があったようです。

商業地の全国平均上昇率は3.1%で、住宅地よりも上昇率は高くなっていました。三大都市圏は5.2%、地方圏は1.5%でしたが、特に上昇率が高かったのは東京圏（5.6%）と地方四市（9.2%）です。
都市部を中心に人流回復があった他、オフィス需要も底堅く推移したことが上昇の大きな要因となっています。
再開発事業が進んでいる地域は上昇が継続。観光地や繁華街は地価の大幅な回復が見られました。
マンションとの用地取得競合があり、結果的に高く上昇した地点もあったようです。

また、大手半導体メーカーの工場が進出する地域は住宅地・商業地・工業地ともに高い上昇がありました。

このように2024年の公示地価は全体的に上昇していますが、地域によっては人口減少などにより地価が下落しています。
2024年に住宅地の公示地価変動率が下落した県は、栃木・群馬・新潟・福井・山梨・岐阜・静岡・滋賀・奈良・和歌山・鳥取・島根・徳島・香川・愛媛・高知・鹿児島です。
参考：令和6年地価公示の概要（国土交通省）

３． 【2024年版】公示地価が高額な地点ランキング

つづいて、2024年最新の公示地価が高額な地点をランキング形式で見ていきましょう。今回ご紹介するのは、住宅地のランキングです。

標準値の所在地をクリックすると、（実際に鑑定評価された）標準値のマンションの適正価格や値上がり率などをご確認いただけます。
※住まいサーフィンに情報が掲載されている分譲マンションのみ

また、表の右端にある最寄り駅名をクリックすると、その地点近くのマンションや駅相場を調べることができます。エリアによっては実際に販売されている分譲戸建ての情報も掲載中です。

2024年公示地価高額ランキング（全国・住宅地）

住宅地の全国トップ10位は、すべて東京都でした。区も港区・千代田区・渋谷区に限定されています。

最高額は㎡あたり535万円という驚きの地価です。トップ10の標準値となったマンションの中には、適正価格が約2億6千万円の物件もありました。

各地域の公示地価は、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査サイト」で検索して調べることができます。ぜひお住まいの地域の公示地価も調べてみてください。

４． 【2024年版】首都圏住宅地の公示地価ランキング

全国で地価が高い地点トップ10は、すべて東京都でした。それでは、地点ではなくエリア単位だとどんなランキングになるのでしょうか？首都圏ではどのエリアが公示地価が高いのか見ていきましょう。
今回は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の住宅地の平均価格を基にランキング化しています。

表の左側にある「10年後予測を見る」をクリックすることで、そのエリアのマンションの5年後と10年後の予想平均価格を見ることができます。

東京都の住宅地公示地価ランキング

東京都の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

東京都は都心の5区が上位となりました。首都圏全体の住宅地平均価格ランキングでは、上位1～21位が東京都内のエリアという結果でした。

神奈川県の住宅地公示地価ランキング

神奈川県の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

神奈川県は、人気エリアの武蔵小杉がある中原区が1位となりました。

埼玉県の住宅地公示地価ランキング

埼玉県の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

埼玉県は、文教の街として人気が高い浦和区が1位になりました。

千葉県の住宅地公示地価ランキング

千葉県の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

神奈川県や埼玉県は政令指定都市が上位をほぼ独占していましたが、千葉県は東京都にアクセスしやすいエリア（美浜区以外はすべて政令指定都市ではない市）が上位となりました。

５． 【2024年版】公示地価が上昇している地点ランキング

次に、2024年最新の公示地価（住宅地）が上昇している街をランキング形式でご紹介します。

公示地価が上昇しているということは、その街の人口や観光客が増加していたり再開発が進んでいたりするなど、今後の発展が期待される街です。

まずは、全国で住宅地の変動率が上昇している街を見てみましょう。

全国の住宅地公示地価変動率ランキング

住宅地の公示地価変動率上位3位（全国）

全国の変動率トップ3は北海道と沖縄でした。
実は、2024年の公示地価変動率上位10地点のうち7地点が北海道という結果になっています。
リゾート地は外国人からの人気が高く、外資系のホテルや民泊も続々と増えているようです。また、半導体メーカーが千歳市に拠点を置くことになった影響も大きくなっています。

首都圏（東京圏）の住宅地公示地価変動率ランキング

次に、エリアを絞って首都圏（東京圏）だけで見てみましょう。
表の最寄り駅名をクリックすると、その駅が最寄りのマンションや販売中の分譲戸建てをチェックできます。

住宅地の公示地価変動率上位3位（首都圏）

首都圏のトップ3位は千葉県流山市でした。首都圏のトップ10はすべて千葉県で、上位6位はすべて流山市となっています。

流山市はこの10年間でかなり人口が増えている注目度の高い街です。都心にもアクセスしやすく、流山おおたかの森駅には駅直結のショッピングモールがあります。

そして、流山の大きな魅力は手厚い子育て支援です。
例えば、「送迎保育ステーション」というシステムを導入しています。駅（流山おおたかの森駅、南流山駅）に保育ステーションが設置されていて、毎日の送り迎えはこの保育ステーションでOKです。保育ステーションから保育所までは、専用の送迎バスが運行しているという仕組みになっています。
通勤時には駅まで子供と一緒に行けば良く、帰りは駅でお迎えができるので、送迎の負担がかなり減りますね。

首都圏（東京圏）の4位以降や大阪圏・名古屋圏のランキングについては、国土交通省の資料をご覧ください。

６． 【2024年版】首都圏の公示地価が上昇している街ランキング

首都圏（東京圏）で公示地価が上昇している地点トップ3はすべて流山市でした。それでは、地点ではなくエリアごとの変動率はどうなっているのでしょうか。
最後に、首都圏住宅地の公示地価が上昇している街をランキング形式でご紹介します。

表の左側にある「10年後予測を見る」をクリックすることで、そのエリアのマンションの5年後と10年後の予想平均価格を見ることができます。

東京都の公示地価変動率ランキング

東京都の公示地価変動率ランキング（住宅地）

東京都の住宅地では、豊島区の上昇率が最も高かったです。豊島区の池袋駅周辺では複数の再開発事業が進んでいるので、今後も地価上昇が期待されています。

神奈川県の公示地価変動率ランキング

神奈川県の公示地価変動率ランキング（住宅地）

神奈川県は、茅ヶ崎市が1位となりました。茅ヶ崎市などの湘南エリアは、コロナ禍以降、以前よりも人気が高まっています。

埼玉県の公示地価変動率ランキング

埼玉県の公示地価変動率ランキング（住宅地）

埼玉県の公示地価ランキングで4位だった蕨市が、上昇率では1位になりました。埼玉県は中央エリアの市が多くランクインしています。

千葉県の公示地価変動率ランキング

千葉県の公示地価変動率ランキング（住宅地）

首都圏（東京圏）の住宅地公示地価変動率は、地点で見るとトップ3がすべて流山市でした。しかし、エリア単位で見ると変動率1位は市川市になります。
首都圏のエリア単位での公示地価変動率（住宅地）は、1～4位が千葉県です。市川市や流山市、浦安市など都心にアクセスしやすい市が大きく上昇していました。

７．まとめ

今回の記事では、2024年最新の公示地価動向や各種ランキングについて解説しました。

お住まいの地域の地価が上がっていた、という方も多いのではないでしょうか。もし住み替えを検討しているなら、まずは住宅の売却査定をしてみてください。

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